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Défiscalisation de Robien : préparer sa sortie

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Comment sortir de la défiscalisation de Robien ?

La loi Robien porte le nom de Gilles de Robien ancien ministre du logement (2002 – 2005). Il s’agit d’un dispositif fiscal remplaçant le régime « Besson-neuf ». L’investisseur s’engage à louer pendant 9 ans en échange d’une réduction fiscale à 50% de la valeur du bien ou 65% sur 15 ans.

Le régime de Robien a beaucoup séduit mais un problème subsiste aujourd’hui : la préparation au scénario de sortie.

Dans le cas où vous avez réalisé un investissement en De Robien, vous vous interrogez probablement sur le moyen de sortir de ce régime.

La question est : « mon avantage fiscal arrive à terme, que faire de mon investissement ? »

Sachez qu’il existe désormais un nouveau moyen d’anticiper et optimiser votre opération immobilière

La loi de Robien, techniquement :

En cas d’investissement réalisé entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 il est possible de bénéficier du régime « Robien Classique ».  Si le bien est situé dans une zone de revitalisation rurale et est acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 il s’agit du « Robien recentré ». Les biens concernés sont les suivants :

  • Logements neufs
  • Locaux transformés en habitations
  • Logements anciens qui font l’objet de travaux de réhabilitations définis par décret permettant d’acquérir les mêmes performances techniques que les logements voisins.

Quels avantages ?

  • La réduction fiscale s’élève à 8%/an pendant 5 ans, puis 2,5% les années suivantes.
  • Le régime comprend un déficit foncier imputable sur revenu global de 10 700€.
  • Les membres de la famille peuvent profiter du bien à condition de payer une indemnité d’occupation.
  • Aucune condition de ressources du locataire n’est requise.

Quels inconvénients ?

L’engagement à louer le bien est de minimum neuf ans et implique les inconvénients suivants :

  • Les vacances locatives
  • Le risque de dégradation matérielle
  • La préparation au scénario de sortie

C’est pourquoi il est important de se pencher un peu plus sur le cas d’une mise en Location avec Option d’Achat.

Achat location vente : les bonnes clefs

La Location avec Option d’Achat, qu’est-ce que c’est ?

Aussi appelée « location-accession » ou « leasing » la LOA est un « statut intermédiaire entre la location et l’accession à la propriété ». Le locataire-accédant paye une redevance (R) composée d’une indemnité d’occupation (A) et d’une épargne (B) d’un montant et d’une durée déterminée à la signature du contrat. Vient ensuite la phase de transfert : le locataire décide ou non de lever l’option d’achat.

Dans le cas où le locataire-accédant lève l’option, l’épargne constituée est déduite du montant d’achat du logement.

Dans le cas où le locataire ne lève pas l’option, l’épargne doit lui être restituée (sous conditions préalablement fixées). En revanche, les indemnités d’occupation restent acquises.

Les avantages de la LOA en de Robien :

  • L’épargne constitue une garantie en cas de dégradation matérielle ou de loyers impayés.
  • Le contrat limite le risque de vacances locatives pendant durée librement déterminée et fixée par les parties. La préparation au scénario de sortie de Robien est progressive. Elle permet d’éviter la concurrence. En effet, les biens voisins peuvent sortir du dispositif de Robien en même temps et faire baisser vos prix. De la même manière, un bien non vendu pendant une certaine période implique une perte de valeur aux yeux des futurs propriétaires.
  • Durant toute la LOA le locataire-accédant s’acquitte de l’ensemble des charges du bien (taxe foncière, entretient, réparation…) seul le gros œuvre reste à votre charge.

Préparation au scénario de sortie : La LOA, une sortie progressive

En cours de défiscalisation ou au terme, il pourra être opportun lors du départ d’un occupant ou en cas de vacance locative de proposer votre bien en location avec option d’achat. Vous pourrez même proposer à votre locataire en place de se positionner sur une LOA. Lui permettant ainsi de se positionner comme futur propriétaire du logement qu’il habite.

De cette manière, vous conjuguez l’avantage fiscal de Robien et la qualité locative.

La LOA est une façon d’anticiper et d’optimiser son scénario de sortie. Vous éviterez ainsi la concurrence des investisseurs voisins qui sortiront du dispositif en même temps que vous ou la dégradation de la valeur du bien provoqué par le temps.

Vous êtes-vous penchés sur la défiscalisation Pinel et Denormandie ? Quasiaqui vous offre son livre blanc : 

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