location dans le pinel, découvrez la LOA
LOA et loi Pinel
4 octobre 2018
Des astuces pour vendre votre maison sans difficulté
Des astuces pour vendre votre maison sans difficulté
19 octobre 2018

La loi Pinel en LOA, évidemment

location appartement, maison loi pinel

Le choix de la LOA, la Location avec Option d’Achat, pour un investisseur est une assurance supplémentaire de rentabiliser au mieux son acquisition en loi Pinel. Il s’agit de cumuler les avantages de deux opportunités pour un placement plus sûr et plus rentable. Démonstration validée par le Cabinet Alto Avocats.

L’investissement en loi Pinel

Si l’achat d’un appartement en loi Pinel est si séduisant c’est que ses avantages sont clairs pour l’investisseur. Il achète en s’engageant à louer le bien pour une durée définie : 6, 9 ou 12 ans et bénéficie alors d’un crédit d’impôt proportionnel à la durée de la location : 12, 18 ou 21%. Entre ce crédit d’impôt et le revenu de la location, auxquels s’ajoute une éventuelle plus-value à la revente, tout va pour le mieux sur le papier.

Ce tableau idyllique ne tient cependant pas compte d’éventuels désagréments : impayés de loyer, vacance du logement, dégradations par le locataire, difficultés de vente en fin de durée de location obligatoire. Autant d’imprévus qui plombent les espoirs initiaux.

La loi Pinel a été promulguée en 2014. Elle a été reconduite pour une période de quatre ans à compter du 1er janvier 2018. Elle définit un certain nombre de zones sur le territoire, où les montants maximaux des loyers ne sont pas les mêmes, selon la tension du marché immobilier. C’est un dispositif clairement encadré.

La LOA immobilière, qu’est-ce que c’est ?

La LOA, ou Location avec Option d’Achat, immobilière est un contrat entre un bailleur et un locataire-accédant. Elle permet au locataire de se constituer une épargne chaque mois pendant la durée de la location et de bénéficier d’une option d’achat lui permettant d’acquérir le bien dans lequel il habite. C’est un maillon supplémentaire dans le parcours logement, entre le statut de locataire et celui de propriétaire.

Pour un propriétaire, la LOA immobilière donne accès à un marché de locataires qui envisagent l’acquisition sans en avoir toujours la possibilité au moment du choix du logement, notamment parce qu’il leur est difficile de convaincre un établissement bancaire de leur sérieux. C’est le cas en fonction de leur niveau de revenus ou de leur situation professionnelle, par exemple. Il est en effet très difficile de trouver un prêt si l’on n’a pas d’apport ou de CDI, ce qui est le cas de nombreux jeunes travailleurs confrontés à la difficulté d’épargner tout en étant locataires.

La LOA immobilière va également séduire celles et ceux qui souhaitent tester un bien avant de s’engager définitivement. Après tout, c’est ce qu’on fait pour de nombreuses acquisitions bien moins importantes qu’un logement. Alors, pourquoi ne pas s’assurer que le quartier est aussi agréable qu’on le dit et qu’on s’y sentira bien ? La Location avec option d’achat rassure ceux qui ont envie d’acheter mais ne sont pas encore tout à fait prêt et cherchent un compromis entre location et achat.

 

Appliquez la LOA immobilière dans le dispositif Pinel

Pour un bailleur, un locataire qui se projette comme futur propriétaire est une sécurité supplémentaire. Le locataire est un QuasiPropriétaire, pas un simple consommateur qui ne fait que passer. Il assiste et vote aux assemblées générales de copropriétaires. Il est en effet tenu d’entretenir et de réparer l’immeuble. Il est comptable de l’ensemble des charges : foncier, charges de copropriété et réparations courantes sauf en ce qui concerne les réparations des gros ouvrages (éléments porteurs concourants à la stabilité ou à la solidité du bâtiment par exemple). Avec un immeuble neuf, il y a peu de risques de surprises à ce niveau : les éventuels travaux sur les gros ouvrages sont normalement couverts par la garantie décennale. Pour les charges courantes, la LOA, c’est aussi moins de frais pour le propriétaire, et le début d’une responsabilisation pour le futur accédant qui découvre en douceur les responsabilités qui lui incomberont ensuite

La QuasiAcheteur a démontré sa motivation pour l’achat : la LOA est un acte engageant, signé devant un notaire, bien plus fort qu’un simple contrat de location. Ce n’est pas un locataire qui va simplement user du bien, mais quelqu’un qui va potentiellement en devenir propriétaire : le principe de l’option d’achat place le locataire dans une démarche positive, volontaire. Il est le futur propriétaire du lieu qu’il habite.

Etant donné l’obligation de location dans le cadre de la loi Pinel, si le locataire accédant décide finalement de ne pas acheter, on se retrouve dans le même scénario que dans une mise en location classique. A ceci près qu’entre temps, le vendeur a baissé ses charges : il y gagne dans tous les cas.

 

Comment appliquer une LOA à un investissement en loi Pinel ?

La LOA et la loi Pinel sont tout à fait compatibles. Le droit est clair à ce sujet : « Le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n’est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt si le logement demeure sa propriété durant la période couverte par l’engagement de location, éventuellement prorogé, et que cet engagement est respecté. La levée de l’option par l’accédant pendant la période couverte par l’engagement de location entraîne en revanche la remise en cause de l’avantage fiscal. »

Si l’investissement en loi Pinel court sur 6 ans, on fera le choix d’une LOA dès l’acquisition. Si la durée est de 9 ou 12 ans, il est recommandé de procéder dans un premier temps à une location classique puis de profiter du départ d’un locataire pour proposer le logement en LOA lorsque la période d’obligation de location n’est plus que d’environ 6 ans. Il est en effet délicat de demander à un accédant en LOA de se projeter sur une période plus longue.

Au moment de la signature du contrat de LOA, on détermine une date et une durée fixe pour l’option d’achat : le locataire pourra se porter acquéreur à la fin de la période de Pinel, et pas avant. En effet, il est indispensable pour le bailleur de rester propriétaire jusqu’à la fin de son engagement de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier du crédit d’impôt. On ne donne donc pas la possibilité de lever l’option par anticipation.

La signature et la mise en place du contrat de LOA se fait par acte authentique, avec signature chez le notaire : c’est une disposition d’ordre public, ce qui sécurise les deux parties. Préalablement, le contrat de réservation pourra être réalisé par un QuasiActeur, comme un compromis de vente. Un dépôt de garantie ne pouvant excéder 5% de la valeur du bien est demandé au bénéficiaire de la LOA jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Le loyer est divisé en deux parties. D’abord une partie indemnité d’occupation que l’on peut fixer au plafond de ce qu’autorise la loi Pinel (de 10,15 à 16,96€ selon la zone dans laquelle se trouve le logement). On ajoute ensuite une partie épargne. Selon les zones, la différence entre le prix du loyer classique et le celui du loyer Pinel peut être importante, notamment dans la zone A où le plafond Pinel est le plus souvent largement sous le prix du marché. On aura alors un prix de loyer total standard, mais dont une partie sera épargnée. Dans les autres zones, le loyer LOA pourra être au-dessus du marché, ou l’épargne mensuelle sera moindre. C’est un choix à faire.

Le loyer LOA est donc composé de deux parties : le loyer proprement dit et l’épargne que se constitue petit à petit le locataire. Le loyer est un revenu foncier, et l’épargne, elle, n’est pas taxée. Elle sert d’avance sur le prix de l’acquisition, et de garantie pour le propriétaire en cas d’impayés, de dégradations ou de non-paiement des charges (loi du 12-7-1984 article 10). Une assurance supplémentaire que tout se passera au mieux !

Scénarios de fin de contrat

A la fin du contrat de LOA, au moment où l’engagement Pinel se termine également, deux possibilités se présentent. Dans un cas, le locataire bénéficiant de la LOA souhaite acquérir le bien, dans l’autre, il n’est plus intéressé.

Si le locataire veut devenir propriétaire, la partie épargne du loyer versée chaque mois sert d’apport et vient en déduction du prix de vente. Le montant qui reste à solder peut être versé via un emprunt bancaire ou non, comme pour n’importe quelle vente. La partie apport peut servir à convaincre un banquier de la viabilité du projet, c’est d’ailleurs cela qui permet au vendeur de s’adresser à des acquéreurs différents du circuit classique grâce à la LOA et de vendre plus facilement. Un atout majeur alors que tous les logements d’un programme Pinel peuvent se trouver en vente simultanément et risquent de faire baisser les prix. La condition d’obtention du ou des prêts est une condition suspensive, comme dans n’importe quelle vente.

Comme le prix a été fixé à la signature du contrat de LOA, le contrat peut prévoir les conditions éventuelles de révision du prix de vente, sous la réserve expresse que cette révision n’excède pas la variation de l’indice de référence des loyers calculé par l’INSEE. Une façon, encore, de se mettre à l’abri des mauvaises surprises. Le prix pet également être révisé si de gros travaux d’un montant supérieur à 10% de la valeur du bien ont été entrepris (loi du 12-7-1984 art. 30).

Pour de multiples raisons, le locataire peut finalement ne pas souhaiter acquérir le bien au moment où cela lui est possible. Ce choix n’est pas sans conséquences. Le locataire ne bénéficie alors d’aucun droit de maintien dans les lieux, (loi du 12-7-1984 art. 9) sauf si cela est stipulé dans le contrat initial. Et les sommes correspondant à l’épargne sont restituées au locataire, déduction faite des sommes éventuellement dues au propriétaire.

En cas d’absence de transfert de propriété, le locataire doit cependant une indemnité à son bailleur. Selon la situation, cette indemnité est de 1 ou 2% de la valeur du logement, éventuellement révisée si le contrat de LOA le prévoyait ((loi du 12-7-1984 art. 11).

Le vendeur dans ce dernier cas est alors libre de remettre son bien en location, en LOA, ou en vente classique.

Ce qu’il faut retenir

  • Associer loi Pinel et LOA est avantageux pour les deux parties.
  • Le locataire se constitue une épargne, teste le bien, et bénéficie d’une option d’achat.
  • Le vendeur loue son bien sur la durée voulue, est assuré d’être régulièrement payé, et bénéficie d’une porte de sortie, ou au moins d’une indemnisation qui rend son investissement encore plus rentable.

Vous voulez en savoir plus ? Découvrez la loi et proposez directement votre bien en LOA avec QuasiAqui.

 

Découvrez la loi Pinel en LOA