top-3-loa
Meilleure offre LOA : TOP 3 des LOA du mois
24 janvier 2019
maison-illustration-blog
Loi Pinel et LOA : investir dans l’immobilier en toute sérénité
15 février 2019

Location-accession : Tout savoir sur la Location Accession

cle-illustration-blog

La Location-accession, appelée également Location avec Option d’Achat ou LOA est un « statut intermédiaire entre la location et l’accession à la propriété ». Ce contrat spécifique permet au locataire accédant d’acheter le bien qu’il occupe. Il s’agit d’un « transfert de propriété au terme d’une période préalable de jouissance locative ». La levée de cette option d’achat peut s’effectuer, à tout moment en cours de contrat ou à son terme. La location-accession permet aux ménages d’élargir les cibles dans le choix de leur logement, mais également d’adapter leur manière de consommer l’immobilier à leur capacité à se projeter dans le temps.

La location accession ou LOA immobilière, techniquement :

Considérée à tort comme exclusivement réservée aux bailleurs sociaux, la loi du n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière encadre également le dispositif entre deux particuliers : le vendeur et l’accédant.

L’article 1er du texte définit cet acte comme un « contrat par lequel un vendeur (propriétaire) s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. » (loi du 12-07-1984 art 1er)

 Les 5 conditions du contrat de location-accession :

  1. Le vendeur doit s’engager, dès la signature du contrat, à transférer la propriété d’un bien immobilier au locataire accédant.
  2. Le transfert de propriété doit dépendre de la « manifestation ultérieure» de la volonté du locataire accédant. C’est une option d’achat et non une obligation.
  3. Le transfert de propriété doit avoir lieu après une période, librement fixée entre les parties, de jouissance locative à titre onéreux. La gratuité de la jouissance locative est interdite.
  4. Le paiement du prix de vente doit être fractionné ou différé.
  5. Le locataire doit, en contrepartie de la jouissance du bien et de son droit au transfert, s’acquitter d’une redevance jusqu’à la date de la levée d’option.

La location-accession : déroulement en 2 étapes

  • La location du logement: le locataire accédant paye une redevance (R) constituée d’une part d’une indemnité d’occupation (A) et d’autre part d’une épargne (B) qui sera déduite du prix de vente du bien à la levée de l’option.

REDEVANCE LOCATION ACCESSION (R) = INDEMNITÉ D’OCCUPATION  (A) + ÉPARGNE (B)

  • Le transfert de propriété: Le locataire accédant décide à la fin du contrat de lever l’option d’achat ou de renoncer au transfert de propriété.

En cas de non levée d’option : l’épargne constituée est restituable, sous conditions, au locataire accédant.

 

La Location accession pour quels types de biens ?

Le contrat de location accession doit porter sur un immeuble d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.

La LOA peut concerner les biens :

  • Individuels
  • Collectifs
  • Achevés
  • En cours de construction

Plus spécifiquement le contrat pourra être mis en place à travers un Prêt Social Location-Accession (PSLA). Créé en 2004 ce dispositif d’accession à la propriété s’adresse aux ménages sous plafonds de ressources ; portant uniquement sur des logements neufs et situés dans des opérations agrées par l’état.

Quels sont les avantages de la location-accession ?

La location-accession facilite l’accès à la propriété grâce à l’apport personnel généré au travers de l’épargne constituée. Cette étape transitoire entre location et acquisition permet également de bénéficier d’une période d’essai sur le bien.

Testez votre bien immobilier, votre quartier, votre nouvelle vie de propriétaire.

  • Les QuasiAcheteurs profitent de ce type de contrat pour entamer une démarche progressive dans l’acquisition de leur logement. Ils crédibilisent ainsi leur projet auprès des établissements financiers en démontrant leur capacité à devenir propriétaire.
  • Les QuasiVendeurs bénéficient d’un nouvel outil juridique afin de valoriser leur patrimoine immobilier. La location Accession étant applicable aux investissements de défiscalisation ; il est possible de la déployer dans le cadre d’un achat en Loi Pinel mais aussi en sortie de programme De Robien, Borloo ou Scellier.

Simulez votre bien immobilier en LOA

Un exemple :

Le prix de vente du bien immobilier est de 160 000€. La durée du contrat est fixée à 3 ans pour une redevance (R) de 810 € répartie en 486 € d’indemnité d’occupation (A) et 324 € d’épargne (B).

Au terme des 3 ans le locataire accédant bénéficie d’une épargne 11 644 €. Le vendeur aura, pour sa part, perçu 17 496 € de revenu foncier.

Afin de lever l’option d’achat le locataire accédant devra s’acquitter du solde du prix correspondant à la différence entre le prix de vente et l’épargne, soit 148 336 € (160 000 € – 11 644 €)

En résumé :

Prix de vente = prix de vente du bien (160 000 €) – (épargne (324€) x 36 mois) = 160 000€ – 11 644€ = 148 356€

Téléchargez notre livre blanc : Denormandie et LOA

Le contrat de location-accession d’un point de vue juridique :

La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 stipule :

La rédaction d’un contrat préliminaire :

Il est possible de précéder la rédaction du contrat de location-accession avec un contrat préliminaire. Le vendeur s’engage à réserver le bien en contrepartie d’une garantie de 5% du prix.

Le précontrat comporte les mêmes mentions que le contrat de location-accession.

Le propriétaire-vendeur doit adresser le projet de contrat définitif à l’acquéreur un mois avant la signature.

  • Si le contrat de location-accession est signé la garantie sera déduite de la première redevance.
  • S’il n’est pas signé, les fonds déposés en garanties par l’accédant doivent lui être restitués sans frais dans un délais de 3 mois. S’il n’est pas conclu du fait du vendeur ils peuvent être majorés à hauteur de 50%.

La rédaction du contrat de location-accession et la conclusion par acte authentique devant un notaire

Conformément à l’article 5 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 198411 un contrat de location-accession doit comprendre 11 mentions :

  1. Les caractéristiques du bien : description du logement, des caractéristiques de l’immeuble et accessoires (cave, place de parking…)
  2. Le prix de vente du bien, les modalités de paiement, la possibilité pour l’accédant de payer par anticipation une partie ou la totalité du prix, les modalités de révision du restant dû après chaque versement de la redevance.
  3. L’intention au locataire-accédant de payer le prix directement ou indirectement à l’aide ou non de prêts régis par le code de la consommation.
  4. La date d’entrée en jouissance de location et les délais dans lesquels l’accédant pourra acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipées du contrat.
  5. Le montant de la redevance mise à la charge de l’accédant, sa périodicité et les modalités de sa révision.
  6. Les modalités d’imputation de la redevance sur le prix.
  7. Les modalités de calcul des sommes de résiliation du contrat : indemnités prévues et remboursement de l’épargne versée.
  8. La nature de la garantie de remboursement: caution de la part d’un tiers pour le vendeur (adresse, raison sociale…)
  9. La liste des charges du locataire et leurs natures en estimant le montant prévisionnel pour la première année en s’appuyant sur les charges de l’année écoulée.
  10. L’absence de maintien de plein droit dans les lieux en cas de résiliation du contrat ou de non-levée de l’option : l’affirmation de la non-application de la loi Quilliot.
  11. Les références des contrats d’assurance souscrits (dont celui de l’immeuble) selon les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances.

A) Les obligations des partis

Le locataire-accédant est tenu de payer les charges de l’entretien du logement :  taxe foncière, travaux de réparations courantes, dégâts des eaux… Il est invité à participer aux assemblées générales de copropriété afin de prendre part aux votes.

Le propriétaire-vendeur quant à lui est tenu responsable des plus grosses réparations (revêtements des murs, des escaliers, planchers, plafonds, canalisations et tuyauteries…) Il est garant du bon paiement des charges auprès de la copropriété.

B) Les différents cas de manquement des parties à leurs obligations :

Un état des lieux de sortie doit être effectué et signé par les parties. Plusieurs situations sont possibles.

  • Si le locataire-accédant est responsable :

Le propriétaire peut toucher une indemnité de 2% du prix du logement en plus du remboursement de ses obligations ; 3% si le logement est achevé depuis moins de cinq ans.

  • Si le vendeur est responsable :

L’acquéreur est remboursé de l’intégralité des sommes épargnées et peut bénéficier d’une indemnité de 3% du prix du bien. Le locataire bénéficie au droit de maintien pendant 3 mois.

La rédaction d’un état des lieux d’entrée sur l’état du logement et de ses équipements.

  • Peut être complété dans les 10 jours suivants de la part du locataire-accédant ou 1 mois si le système de chauffage présente des défauts.
  • Les modifications doivent être envoyées par lettre recommandée au vendeur et annexées à l’état des lieux.

Il est possible de faire appel à un huissier de justice ou de le déléguer à une entreprise extérieure pour vous simplifier la tâche.




Déroulement technique du contrat de location-accession :

La location-accession se déroule en 2 étapes :

La phase de location :

Le locataire occupe le logement en tant que futur propriétaire. Il assure les payements des charges de l’entretien et paye une redevance.

La redevance (R) comprend le loyer (A) et l’épargne (B) qui génère un apport financier déductible lors de la levée d’option.

Exemple :

Le contrat dure 6 ans et convient d’une redevance (R) à 750€ dont 525€ de loyer (A) et 225€ d’épargne(B). Le bien vaut 150 000€.

  • 225 x 12 = 2 700€/an d’épargne (B)
  • 2 700 x 6 = 16 200€
  • 150 000-16 200 = 133 800€

Le prix d’achat du bien sera à 133 800€ au lieu de 150 000€ à la fin du contrat.

Le locataire vit dans le logement comme un futur propriétaire. Il est tenu de payer la redevance et les charges comme convenu dans le contrat. En contrepartie, il lui est possible d’assister aux assemblées générales de copropriété afin de prendre part aux décisions.

La phase de transfert :

Le vendeur doit mettre en demeure l’accédant trois mois avant la fin du contrat. A cela doit être ajoutée une lettre dans laquelle le locataire est averti d’un état hypothécaire du logement et du montant des sommes restant à payer.

A) En cas de levée d’option :

Le locataire lève l’option d’achat et exprime son désir d’acheter le logement dans une lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : la levée d’option « à tout moment » est une faculté convenue dans le contrat, il ne s’agit pas d’un droit acquis ! 

L’accédant doit alors verser la somme restante : le prix d’achat du bien – l’épargne versée pendant la location. La conclusion du transfert de propriété se fait aussi par acte authentique.

B) En cas de non levée d’option :

L’accédant peut renoncer à lever l’option sans avoir à se justifier. Dans ce cas il s’agit d’une résiliation de contrat.

Les loyers perçus par le propriétaire-vendeur restent acquis. Il peut obtenir une indemnité de 3% mais il doit rendre la totalité de l’épargne versée au locataire (dans un délai de 3 mois maximum après son départ).

Le locataire ne bénéficie plus de droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires dans le contrat.

Un état des lieux de sortie doit être effectué.

La location-accession en bref :

La location-accession permet donc de franchir un pas dans l’acquisition d’un logement en évitant de prendre des risques ou des refus de la part des institutions bancaires. A l’heure où les mœurs sont aux changements, ce type de compromis vous accompagne dans vos désirs de propriétaire tout en vous assurant une certaine viabilité de votre projet : acheter ou vendre en LOA.

C’est pourquoi Quasiaqui vous propose une solution innovante en vous offrant un large choix de biens immobiliers en location-accession en répondant et en vous accompagnant au mieux à vos attentes.