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Loi Pinel et LOA : investir dans l’immobilier en toute sérénité

Maison neuve en Pinel

Pinel et LOA

Loi Pinel et location-accession : le mariage possible

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place en 2014 encourageant le développement des investissements immobiliers locatifs neufs.

L’investisseur achète un logement neuf sans apport dans une agglomération dynamique présentant un besoin en matière d’habitation et s’engage à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en échange d’une réduction d’impôts s’élevant à 12%, 18% ou 21%.

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Les conditions pour investir dans le cadre de la loi Pinel :

  • Il est nécessaire d’investir dans un logement neuf situé dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel.

Conformément à la loi de finances du 29 décembre 2012 le « neuf » correspond à un logement à usage d’habitation en construction ou achevé depuis moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité. L’immobilier neuf peut aussi résulter de travaux datant de moins 5 ans portés sur l’isolation, la consommation d’énergie, les fondations, les façades…

  • Les investissements ne peuvent pas dépasser 300 000€ par personne et par an et le prix au m² est plafonné à 5500€/m².
  • Le prix de la location du logement ne doit pas dépasser les plafonds de loyers suivants :
ZoneBarème du loyer par m²
A bis16 ,83€
A12,50€
B110,07€

Méthode de calcul d’un plafond de loyer Pinel en 2019 :

1°) Calculer la surface utile du logement.

Surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes)

La moitié des surfaces annexes (caves, balcons, terrasses) est additionnée à l’aire totale du logement. A noter que le parking n’en fait pas partie et que ces dernières ne doivent pas être supérieures à 8m².

2°) Calculer le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / surface utile) 1,2

3°) Appliquer le barème et calculer le loyer Pinel :

Il suffit de connaître la zone de sa commune et d’appliquer la formule suivante :

Montant du plafond de loyer = Surface utile x Coefficient multiplicateur x Barème Pinel

Exemple :

Un appartement fait 100m² dans la ville de Rouen Rive-droite.

  • La surface utile est de : 80 + (0,5 x 1) = 80,5m²
  • Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + (19 / 80,5) = 0,93
  • Rouen rive-droite se situant en zone B1 le barème est donc de 10,07€/m²
  • Le plafond de loyer est donc de : 10,07 x 54 x 0,93 = 505,71€

4°) La location doit aussi prendre en compte le plafond de ressources des locataires :

Composition du foyer en 2019Zone
A bisAB1
Personne seule37 50837 50830 572
Couple56 05856 05840 826
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge73 48667 38649 097
Personne seule ou en couple ayant 2 personnes à charge87 73780 71659 270
Personne seule ou en couple ayant 3 personnes à charge104 39095 55369 725
Personne seule ou en couple ayant 4 personnes à charge117 466107 52778 579
Majoration par personne à charge supplémentaire+13 087+11 981+7 888

A la fin de la durée d’engagement, le bien n’est plus soumis à ces différentes contraintes. Il est possible de revendre le bien, le louer, ou l’utiliser à des fins personnelles. La location implique cependant trois freins à l’investissement :

  • Le risque de vacances locatives
  • Le risque de dégradations matérielles
  • La préparation au scénario de sortie du régime

Quasiaqui vous propose alors une alternative : la location-accession.

Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession aussi appelée Location avec Option d’Achat (LOA) permet au locataire-accédant d’acheter le bien qu’il occupe après avoir profité d’une période de jouissance locative et constitué un apport financier.

Le contrat de location accession doit porter sur un immeuble d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.

De plus en plus tendance, il est possible de profiter de ce contrat sur plusieurs types de biens :

  • Individuels
  • Collectifs
  • Achevés
  • En cours de construction

La location-accession se déroule en 2 étapes :

  • La location du logement: le locataire-accédant paye une redevance (R) comprenant une indemnité d’occupation (A) et une épargne (B) qui sera déduite du prix de vente à l’achat du bien.
  • Le transfert de propriété: Le locataire accédant décide à la fin du contrat de lever l’option d’achat ou de renoncer au transfert de propriété, auquel cas son épargne pourra lui être restituée sous conditions inscrites dans le contrat.

Associée à la loi Pinel, la location-accession permet à un ménage de lever l’option d’achat sur un logement neuf après 6, 9 ou 12 ans de location. A noter que l’option d’achat d’un bien Pinel en LOA n’est effective qu’à la fin de la période convenue dans le contrat de LOA.

Pourquoi investir en loi Pinel et proposer une location-accession ?

La location-accession permet au vendeur de trouver directement son acheteur. Il s’agit de trouver un accédant dans les plus brefs délais en s’ouvrant à un plus grand nombre de cibles. Il est également possible de limiter les risques de loyers impayés ou de dégradations matérielles puisque l’épargne constitue une garantie.

Proposer de la location-accession en loi Pinel permet donc au vendeur d’investir sereinement dans du neuf en profitant d’avantages fiscaux. Avec cette nouvelle manière d’accéder à la propriété il est possible de conjuguer avantages fiscal du propriétaire et constitution d’un apport financier du locataire.

Pour plus d’informations vous pouvez télécharger gratuitement notre livre blanc sur la LOA et Loi Pinel.