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Loi Pinel et LOA immobilier

Loi Pinel et LOA immobilier

Dans le cadre du Plan de Relance du Logement du Gouvernement français, la loi Pinel a été instaurée afin de favoriser la construction de biens immobiliers.  Elle permet ainsi d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf à destination locative. Cette loi a également permis de développer l’offre de logements locatifs aux loyers contrôlés et raisonnables.

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2014 et prolongé jusqu’en 2021. Il favorise l’investissement immobilier locatif, tout en permettant à l’acheteur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Pour ce faire l’acheteur s’engage à l’achat d’un logement neuf et à sa mise en location pour une durée de 6 ans minimum.

De nombreux avantages, oui, mais une réglementation stricte

Grâce au dispositif de la Loi Pinel, les investisseurs s’assurent :

  • d’un abattement fiscal jusqu’à 63 000€ sur 12 ans
  • de louer leur bien, même à sa famille
  • de construire leur patrimoine immobilier
  • de préparer leur retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente

Cependant, ils doivent s’engager à respecter plusieurs conditions pour bénéficier du dispositif. La Loi Pinel s’applique uniquement sur les logements neufs ou en état d’achèvement (VEFA), et situés dans une zone éligible au dispositif.

Les investisseurs doivent respecter différents plafonds Pinel : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

Le plafond des loyers délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué, tandis que le plafond des ressources des locataires délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes.

Enfin, l’investisseur dispose d’un an pour trouver un locataire. C’est-à-dire que la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’acquisition (dans le neuf) ou l’achèvement des travaux (Pinel dans l’ancien). 

Dans le cas où le locataire décide de partir, l’investisseur doit retrouver un locataire dans un délai de douze mois. Si cette période de vacance locative se prolonge, l’investisseur se verra enlever les avantages fiscaux de la Loi Pinel. 

Une réduction d’impôts importante

Le montant de l’avantage fiscal se calcule en fonction de la durée de la mise en location du bien :

Durée de l’engagement locatif

Réduction d’impôt Pinel

12 ans

21% du prix du bien
9 ans

18% du prix du bien

6 ans

12% du prix du bien

Investir en Loi Pinel et proposer une location-accession

Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel peut faire peur : d’un côté, rien ne prouve que locataire restera longtemps dans le logement, ni qu’il sera solvable. De l’autre, de nombreux locataires rêvent de devenir propriétaires mais sont dans l’incapacité à s’engager. 

L’investissement en loi PINEL et la LOA immobilière est la solution idéale. En effet, il est possible, grâce à la LOA, d’optimiser l’investissement tout en respectant l’ensemble des contraintes du propriétaire. Grâce à la LOA vous pourrez :

  • Supprimer la vacances locative
  • Préparer votre scénario de sortie
  • Etablir une relation gagnant/gagnant avec votre locataire

Limiter / Supprimer les vacances locatives

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel, le risque majeur d’une mise en location reste la vacance locative. En cas de sortie d’un locataire, il est nécessaire d’en retrouver rapidement un nouveau. 

En louant le logement en LOA, les deux partis s’engagent à respecter la durée du contrat de location-accession. Si le locataire accédant souhaite se libérer de ses obligations pendant la durée du contrat, il a la possibilité de revendre son contrat, sous accord du propriétaire. Il ne pourra quitter le logement qu’en cas de reprise de son contrat. 

Pour le propriétaire, c’est l’assurance de ne pas avoir de vacance locative et de se soulager de la continuité de ses loyers.

Le propriétaire peut préparer son scénario de sortie

La location-accession permet au vendeur de trouver directement son acheteur et d’investir sereinement, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel. De plus, il limite les risques de loyers impayés ou de dégradations matérielles puisque l’épargne du locataire accédant constitue une garantie.

A la fin du contrat, le propriétaire évite la potentielle baisse des prix et la concurrence que peut provoquer la sortie simultanée de plusieurs investisseurs dans le même bâtiment.

Etablir une relation gagnant/gagnant avec votre locataire

En LOA immobilière, l’investisseur offre la magnifique opportunité au locataire de devenir propriétaire en payant ses loyers. 

En moyenne, le dispositif lui permet de mettre 40% de son loyer en épargne, constituant ainsi un apport pour l’achat. En contrepartie, le locataire comme un futur propriétaire s’acquittera de l’ensemble des charges (foncières, de copropriété…)

Pour l’investisseur, le loyer perçu est brut fiscal mais net de charges !

Afin d’imager les propos précédents. Nous vous proposons de faire un focus de ce que peut être la Location Avec Option d’Achat appliquée dans la loi Pinel. Focus basé sur l’analyse de la Fédération Nationale de l’Immobilier.

Mais est-ce légal ?

Allier LOA immobilier et Loi Pinel, c’est possible !

Le bulletin officiel des impôts, BOI, stipule dans son article 40 (BOI –IR-RICI-360-20-20-20150611) que : « le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n’est pas de nature à priver le bailleur. La levée de l’option par l’accédant pendant la période couverte par l’engagement de location entraîne en revanche la remise en cause de l’avantage fiscal ».

Ainsi, le propriétaire bailleur, investisseur en loi PINEL, pourra bénéficier de la réduction d’impôt PINEL pendant 6 ans, 9 ans, 12 ans. Au terme du contrat de location et de défiscalisation, le locataire achète le bien immobilier dans les conditions fixées dans le contrat initial.

Par conséquent, il est tout fait possible de bénéficier des avantages de la loi PINEL dans le cadre d’un contrat de location-accession, toutes les conditions du dispositif Pinel étant par ailleurs remplies.

Vous pouvez télécharger notre Livre Blanc sur la défiscalisation en Location avec Option d’Achat en cliquant sur l’image ci-dessous :

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En conclusion

En résumé, cette innovation immobilière est avantageuse, tant  pour le propriétaire investisseur que le locataire accédant.

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