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Prêt immobilier en CDD

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Le 20 décembre 2019 marquera la fin d’une année propice à l’accession à la propriété immobilière pour toutes et tous même ceux en CDD.

Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) appelait, en cette fin d’année, les établissements financiers à plus de prudence et de rigueur dans l’octroi de leur crédit. Deux recommandations qui ont très probablement sonné l’arrêt de l’accès facilité au crédit pour une partie de la population. 

Deux recommandations lourdes de sens lors d’un achat immobilier :

  • Limitation du taux d’effort individuel à 33%
  • Une durée d’emprunt maximum de 25 ans

Craignant un risque systémique pour le secteur bancaire, dans un contexte de taux bas, le régulateur se veut prudent en imposant de nouvelles règles. Ces règles ont pour but de protéger les établissements bancaires en cas de coup dur sur le marché immobilier. La banque de France craint un risque de surendettement des Français face à une charge de crédit trop importante et une menace de surchauffe.

Fini, terminé les prêts sur 30 ans et le taux d’effort supérieur à 33% ?

Contraintes par cette nouvelle règle prudentielle, les banques ont déjà commencé à fermer les vannes sur une partie des dossiers. Les durées moyennes commencent à baisser passant de 232 mois en décembre 2019 à 227 mois en janvier 2020. Et ce n’est probablement que le début.

Les établissements financiers ont également durci leurs conditions d’emprunt en ce début d’année. Aux conditions fixées par la banque de France et le HCSF s’ajoutent désormais des critères beaucoup plus sélectifs de la part des banques. Préférant les dossiers à meilleurs potentiels face aux dossiers plus compliqués. 

À l’avenir il y aura 2 nouveaux critères entrant en compte dans la décision d’octroi de crédit :

  • L’apport personnel 
  • Le statut des emprunteurs

Désormais les banques exigent aux emprunteurs de couvrir quasi systématiquement les frais annexes à l’acquisition, frais de notaire et de dossier par exemple. 10% d’apport sinon rien. 

 

Impossible donc désormais de financer un projet à 110%

 

En regardant plus loin, certains dossiers vont devenir de plus en plus durs à financer. En 2019 tout le monde pouvait avoir facilement accès au crédit immobilier. Les banques étaient beaucoup plus souples sur les conditions d‘octroi. Même en CDD il était possible de profiter des taux bas afin de devenir propriétaire de son logement. Il y a fort à parier que dorénavant ce ne sera plus le cas. Les banques vont devenir de plus en plus regardantes sur les dossiers, préférant les dossiers avec de l’apport, des durées plus courtes, un taux d’endettement inférieur à 30% et surtout revenir au fameux CDI.

 

En CDD pas de prêt immobilier

 

Comment faire pour devenir propriétaire lorsque l’on est en CDD ?

Il va être nécessaire de montrer patte blanche pour séduire et rassurer son banquier, faute de quoi le financement sera quasi impossible à obtenir. À défaut de bénéficier d’un CDI, il va falloir appuyer sur les bons boutons afin de démontrer que votre dossier est un bon dossier.

Le CDI est rassurant pour la banque, certes mais pas seulement, il permet de démontrer une véritable stabilité dans votre activité professionnelle. Il faudra donc pouvoir démontrer une continuité dans votre parcours professionnel. Plusieurs années en CDD pourront prouver une activité soutenue, 3 ans paraissent assez rassurants.  À cet effet votre banquier vous demandera de justifier de ces 3 années en apportant l’ensemble vos 36 derniers bulletins de salaire. Les trois derniers ne suffiront pas.

Il faudra augmenter vos chances en cochant un maximum de cases pour obtenir une bonne note, un bon score. 

 

Un bon score = Un crédit immobilier

 

Comment obtenir un bon score ?

Il faudra remplir toutes les cases. À la vue de tous ces éléments il parait assez simple de connaître la nouvelle grille de score des banques. Vous devrez désormais cocher les quatre cases suivantes :

  1. Taux d’endettement en dessous de 30%
  2. Durée d’emprunt inférieure à 25 ans
  3. Apport personnel
  4. Stabilité professionnelle

Avec tous ces éléments le dossier sera beaucoup plus simple à présenter sans pour autant vous assurer un accord immédiat.

 

Démontrez votre capacité à devenir un bon propriétaire

Comment obtenir une meilleure note ?

C’est là que rentre en ligne la location avec option d’achat immobilière. La LOA est bien connue dans le monde de l’automobile mais assez peu dans l’immobilier. Et pourtant elle permet de démontrer votre capacité à devenir un bon propriétaire. 

Durant cette phase de quelques années en LOA, 3 en règle générale, vous allez vivre la vraie vie de propriétaire. Tous les mois une partie de votre loyer sera mis de côté afin de constituer l’apport en capital nécessaire à l’acquisition. Case « apport personnel » cochée. Cet apport vous permettra également de moins emprunter à la banque et donc de faire baisser votre taux d’effort ainsi que la durée d’emprunt. Cases « taux d’endettement de moins de 30 % » et « durée d’emprunt de moins de 25 ans » cochées. 

Par ailleurs vous aurez pu mettre à profit cette période de 3 ans demandée par votre banquier afin de justifier d’une régularité dans votre activité professionnelle. Case « stabilité professionnelle » cochée.

Surtout vous aurez vécu dans le bien durant 3 ans et démontrerez ainsi votre capacité à assumer tous les mois la charge de propriétaire. 3 ans durant lesquels vous aurez été Quasi Propriétaire.

 


Tous les voyants seront désormais au vert simplifiant l’analyse de votre dossier et facilitant l’obtention d’un crédit immobilier.