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Prêt immobilier : Comment calculer son taux d’endettement ?

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Le taux d’endettement est une condition à remplir dans l’obtention d’un crédit immobilier. Qu’est-ce que le taux d’endettement et comment le calculer ?

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un taux calculé en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles. Il correspond à la capacité d’emprunt, c’est-à-dire à la somme que vous allez pouvoir emprunter, à partir de vos capacités de remboursement mensuelles.

Lors d’une demande de prêt immobilier, le taux d’endettement est l’élément le plus important dans l’acceptation de votre dossier de crédit. 

Déterminé par les banques, le plafond du taux d’endettement maximum est généralement de 33%. En effet, les organismes de crédit estiment qu’un tiers de vos revenus mensuels au maximum doit être consacré au remboursement des échéances du prêt. Le pourcentage restant est appelé « reste à vivre », c’est-à-dire la somme d’argent qu’il vous restera pour la nourriture, l’essence, les assurances ou encore les loisirs.

Comment calculer son taux d’endettement crédit immobilier ?

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Le taux d’endettement est le ratio entre vos charges fixes (dépenses) par rapport à vos revenus mensuels et s’exprime en pourcentage. 

Les revenus

Les revenus pris en considération sont tout ce qui rentre dans vos caisses durant le mois :

  • les salaires nets
  • les primes contractuelles
  • le 13ème mois
  • les revenus professionnels non salariés (bénéfice des professions libérales, agriculteurs, commerçants et artisans)
  • les commissions (pour les agents commerciaux par exemple), selon l’ancienneté dans la fonction
  • les pensions alimentaires reçues (sur décision judiciaire)
  • les autres pensions (retraite, handicap…)
  • les allocations logement ( = APL).

Aussi, certains organismes de crédit prennent en compte :

  • les allocations familiales : certaines banques les comptent comme revenus si elles sont perçues pendant toute la durée du prêt envisagé. 
  • les revenus fonciers.

A noter que sont exclus du calcul, les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles.

Les dépenses 

En parallèle, les banques listent l’ensemble de vos charges fixes mensuelles : 

  • les loyers
  • les pensions versées
  • les crédits à la consommation en cours (auto…).

Exemple : Vous êtes un jeune actif avec un revenu net mensuel de 1800 euros. Chaque mois, vos charges fixes en cours s’élèvent à 650 euros, correspondent à votre loyer mensuel et votre crédit automobile en cours. Le calcul est simple : 33 % de 1 800 euros = 594 euros. Votre taux d’endettement maximum est donc de 594 euros par mois, avec un reste à vivre de 1 206 euros.

Taux d’endettement et LOA

Le refus d’un dossier de prêt immobilier résulte souvent de l’incapacité de remboursement. Si la future mensualité représente plus d’un tiers des revenus mensuels (33 %), la banque jugera que le “reste à vivre” est insuffisant pour permettre de vivre correctement.

La Location avec Option d’Achat peut être une alternative. En effet, la LOA permet au locataire-accédant d’accéder à la propriété en se constituant un capital tout au long de la durée du contrat. Il va alors crédibiliser son dossier bancaire et rassurer l’organisme de crédit.

 


Que ce soit en LOA ou pour l’achat d’un bien classique, pensez à bien préparer votre dossier de crédit en amont en calculant votre taux d’endettement maximum.