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Vendre sa maison

Vendre sa maison à l'heure du papy-boom.

L’évolution de la démographie est le principal facteur qui explique l’évolution des prix de l’immobilier. Le comprendre permet de vendre sa maison plus facilement en faisant les bons choix.

Vendre sa maison à l’heure du papy-boom.

Vendre sa maison aujourd’hui est d’autant plus simple qu’on adopte une stratégie qui tient réellement compte des mécanismes en œuvre sur le marché de l’immobilier. Des tendances de fond expliquent l’envolée ou la stagnation, et, de plus en plus souvent, la baisse des prix, en fonction des contextes locaux.

La prise en compte d’un facteur principal suffit à expliquer que l’on peut vendre sa maison facilement ou pas. C’est ce que montrent les études universitaires les plus sérieuses sur le sujet. Et ce facteur principal est le ratio retraités/actifs : combien y a-t-il de retraités dans la population par rapport au nombre de personnes sur le marché du travail ? Au cours de sa vie active, un individu va essayer d’acheter un bien. C’est en tout cas le désir d’une majorité de Français. À la retraite, il n’est généralement plus acheteur, et il devient vendeur, par la force des choses, à son décès, par l’intermédiaire de ses héritiers.

 

La retraite des baby-boomers

Pour quatre universitaires qui ont travaillé sur le sujet, et qui ont publié leur réflexion sur le site The Conversation, « il a été montré que les variables habituellement invoquées (taux d’intérêt, revenus, construction neuve, taux de divorce) avaient un rôle secondaire voire nul devant les facteurs démographiques (population totale, ratio retraités/actifs) ».

Arnaud Simon, Raphaël Languillon-Aussel, Sebastien Bourdin et Yasmine Essafi tirent de ce constat des conclusions très intéressantes pour qui veut vendre sa maison. En effet, cet état des lieux explique par exemple l’augmentation des prix entre 1997 et 2007. C’est le moment précis où les baby-boomer, nés avant 1970, sont actifs et donc en phase d’acquisition de logements. Ils sont nombreux par rapport au marché. Plus il y a de demandes, plus les prix augmentent. C’est la logique des enchères.

Inversement, ils sont aujourd’hui retraités, et deviennent vendeurs. Le nombre de biens en vente va augmenter, et les prix vont logiquement baisser. C’est l’effet, encore, de la loi de l’offre et de la demande.

 

Des régions diversement touchées

Les universitaires notent que l’impact n’est pas le même sur tout le territoire. Certaines régions sont plus touchées que d’autres. L’évolution est très variable, selon que le vieillissement des aînés est compensé par un accroissement de la population ou non. Dans les départements où les baby-boomers vieillissent et la population est de moins en moins nombreuse, les prix de l’immobilier vont baisser drastiquement. Et il sera de plus en plus difficile de vendre sa maison dans les années qui viennent. Inversement, dans certains départements, le vieillissement est faible et l’accroissement de la population est fort. Là, les prix pourraient augmenter, et il serait plus facile de vendre. Les auteurs publient avec leur article sur le sujet une carte des départements plus ou moins touchés par le phénomène.

Le départ à la retraite des baby-boomers pousse en outre les entreprises à se réorganiser. Et les changements liés à l’avènement de l’économie numérique se font sentir depuis quelques années. On assiste à une profonde réorganisation spatiale de la création de la richesse et des flux liés au travail.

Selon les universitaires, ces modifications profitent essentiellement aux métropoles, dont le parc immobilier gagne de la valeur. Ils soulignent inversement que dans certains départements il est difficile de vendre sa maison de 120 mètres carrés plus de… 40 000 € !

 

Comment vendre sa maison ?

Face à cette tendance de fond, il convient pour le vendeur d’adapter sa stratégie pour tirer son épingle du jeu. Avec le temps, les baby-boomers sont de plus en plus nombreux à profiter de leur retraite, et il va devenir globalement de plus en plus difficile de vendre sa maison. Face à une logique démographique contre laquelle il est bien compliqué de lutter, il faut faire preuve de créativité, et s’ouvrir de nouveaux marchés en adoptant une démarche innovante.

La Location avec option d’achat est la solution adaptée à la nouvelle configuration du marché immobilier. Cette stratégie facilitée par Quasiaqui permet au vendeur de trouver un acheteur qui n’est pas forcément en position de convaincre les banques de sa solvabilité. C’est le cas des travailleurs indépendants, des intérimaires, des bénéficiaires de Contrat à durée déterminée, qui peine à acheter même s’ils en ont les moyens. Les institutions bancaires ne se sont en effet pas adaptées à la nouvelle donne économique et continuent d’exiger un CDI pour octroyer un prêt immobilier. Toutes ces personnes ont envie d’acheter, mais elles sont empêchées de le faire. C’est un nouveau marché qui s’ouvre à ceux qui proposent de vendre leur maison en LOA.

La Location avec option d’achat est aussi le moyen de tester un bien. Et, au-delà de la maison qu’on envisage d’acheter, la LOA permet en effet de s’assurer que l’on se plaît dans un quartier, une ville, un village auquel on n’aurait pas forcément pensé d’emblée. L’école est-elle bonne ? Les commerces agréables ? La vie associative florissante ?

 

La LOA gagnant-gagnant

L’acheteur à séduire paye un loyer, et met de l’argent de côté. Pendant ce temps le vendeur bénéficie d’une rente. C’est gagnant-gagnant. À l’issue de la période de location, l’acheteur a rassuré son banquier sur sa capacité de financement, il a l’assurance d’habiter une maison qui lui plaît dans un environnement qui lui convient.

Le vendeur, lui, a trouvé un acheteur alors qu’il serait peut-être toujours à attendre l’oiseau rare s’il avait voulu vendre de manière traditionnelle. L’opération est d’autant plus intéressante si l’on prend en compte le coût réel d’une maison en vente. Chaque semaine, chaque mois qui passe, ce sont des coûts supplémentaires : réparations, travaux d’entretien, impôts. La location avec option d’achat est l’occasion pour le futur acheteur de découvrir ce que sont les responsabilités d’un propriétaire, les charges d’une maison. C’est autant de soucis en moins pour le vendeur, surtout qu’il peut faire confiance à son locataire : en tant que futur propriétaire, celui-ci a tout intérêt à prendre soin du bien qu’il occupe.